Кэш-аут рефинансирование — это финансовый инструмент, который позволяет владельцам домов воспользоваться своим домашним капиталом, заменив существующий ипотечный кредит на новый, более крупный. Разница между суммой нового кредита и остатком старого ипотечного кредита предоставляется владельцу дома в виде наличных денег, которые могут быть использованы для различных целей, таких как улучшение дома, консолидация долгов или другие финансовые нужды. Однако, больший кредит, естественно, означает больше долга. Давайте рассмотрим, как работают кэш-аут рефинансирования и когда они могут быть — или не быть — правильным решением для вас.
Как работает рефинансирование с денежным выкупом
На выкупе рефинансирования, владелец дома берет новый ипотечный кредит на сумму большую, чем они в настоящее время должны по своему существующему кредиту. Например, если владелец дома должен $200,000 по своему текущему ипотечному кредиту, а его дом стоит $300,000, они могут выбрать выкуп рефинансирования на сумму $250,000. После погашения существующего кредита в размере $200,000, они получат дополнительные $50,000 наличными, за вычетом затрат на закрытие и комиссий.
Преимущества рефинансирования наличными средствами
Когда процентные ставки растут, владельцы домов, которые закрепили низкие ставки, могут неохотно рефинансировать по более высоким ставкам. Однако для тех, кто приобрел дома, когда ставки были выше, выдача наличных средств при рефинансировании все еще может быть выгодной. Вот основные преимущества выдачи наличных средств при рефинансировании:
Низкие процентные ставки: Это главная причина для выдачи денег при рефинансировании. Если рыночные ставки снизились с момента оформления первоначальной ипотеки, рефинансирование с выдачей денег может предложить более низкую процентную ставку.
Вычет налога: Во многих случаях проценты, уплаченные по кредиту на выдачу наличных средств, использованных для улучшения дома, могут быть вычетными при уплате налогов.
Большая сумма: Владельцы домов могут получить значительное количество наличных сразу, что может быть полезно для крупных расходов или инвестиций.
Потенциальное улучшение кредитного рейтинга: Использование наличных для погашения долгов с высокими процентными ставками может со временем улучшить кредитный рейтинг.
Недостатки перефинансирования наличных средств
В то время как снятие наличных при рефинансировании может предоставить некоторую гибкость, важно подходить к этому стратегически и учитывать недостатки.
Увеличенный долг: Владелец дома берет на себя больше долговых обязательств, что может быть рискованно, если финансовые обстоятельства изменятся. Если стоимость домов упадет, владелец может оказаться под водой по своей ипотеке.
Более высокие ежемесячные платежи: Новый, более крупный займ часто приводит к более высоким ежемесячным платежам.
Затраты на закрытие: Как и при любом рефинансировании, существуют затраты на закрытие, связанные с процессом, которые могут быть значительными.
Риск выселения: Если платежи не могут быть выполнены, дом находится в опасности, так как он служит залогом для кредита.
Выплата наличных при перефинансировании против кредитной линии по домашнему капиталу (HELOC)
Перекредитование наличными средствами снижает долю собственности в краткосрочной перспективе. Например, если дом стоит $300,000 с балансом ипотечного кредита в $200,000, у владельца дома есть $100,000 собственного капитала. Если они сделают перекредитование наличными средствами на сумму $250,000, их собственный капитал сразу же упадет до $50,000 после сделки. Однако, если наличные средства используются для улучшения дома, что повышает стоимость недвижимости, собственный капитал может восстановиться или даже увеличиться со временем.
Если у вас есть собственный дом, вы должны иметь открытую кредитную линию на домашний капитал. Хотя оба варианта позволяют владельцам домов получать доступ к капиталу своего дома, есть ключевые различия:
Процентные ставки: Кредиты с выдачей наличных обычно предлагают фиксированные процентные ставки, в то время как HELOCs обычно имеют переменные ставки.
Выплата: Кэш-аут рефинансирование предоставляет сумму в виде единовременного платежа, в то время как HELOC предлагает линию кредита, из которой можно брать по мере необходимости.
Возврат: Выплаты по рефинансированию наличных средств производятся в фиксированных ежемесячных взносах, в то время как HELOCs часто имеют период снятия средств с выплатами только процентов, за которым следует период возврата.
Затраты на закрытие: Выплаты по наличным рефинансированиям обычно имеют более высокие затраты на закрытие, чем HELOCs.
Влияние на существующий ипотечный кредит: Кэш-аут рефинансирование заменяет существующий ипотечный кредит, в то время как HELOC является отдельным займом, дополнительно к текущему ипотечному кредиту.
Помимо рефинансирования наличных средств и HELOC, другие варианты включают в себя:
Домашние ипотечные кредиты: Похожи на кэш-аут рефинансирование, но представляют собой отдельный кредит, часто с более высокой процентной ставкой.
Обратные ипотечные кредиты: Для владельцев домов в возрасте 62 лет и старше, позволяющие им занимать против собственного капитала без ежемесячных платежей.
Личные займы: Незалоговые займы, которые не используют дом в качестве залога, но обычно имеют более высокие процентные ставки.
Как получить квалификацию для выдачи наличных при рефинансировании
Чтобы получить денежный рефинансирование, владельцам домов обычно нужно:
Кредитный рейтинг 620 или выше (некоторые кредиторы могут требовать более высокие баллы)
Соотношение долга к доходу ниже 43% (включая новый платеж по кредиту)
По крайней мере 20% собственного капитала остается в доме после рефинансирования.
Стабильный доход и история занятости
Оценка дома для определения текущей стоимости
Кредиторы также будут рассматривать историю платежей владельца дома по существующей ипотеке и другим долгам.
Что еще нужно иметь в виду
Перед тем как решиться на перефинансирование с выдачей наличных средств, владельцам домов следует тщательно обдумать свои финансовые цели, текущие процентные ставки и долгосрочные планы для недвижимости. Важно убедиться, что выгоды перевешивают затраты и риски, связанные с увеличением общего размера ипотечного долга. Перефинансирование с выдачей наличных средств может иметь значительные долгосрочные последствия.
Продленный срок кредита: Рефинансирование часто сбрасывает срок кредита, что может привести к увеличению времени до полного погашения ипотеки.
Планирование пенсии: Использование домашнего капитала сейчас может снизить сумму доступных средств на пенсию.
Инвестиционные возможности: Деньги могут быть использованы для инвестиций, превышающих процентную ставку по ипотеке.
Налоговые последствия: Проценты по наличным средствам, использованным для улучшения дома, могут быть вычетными из налогов, влияя на общую налоговую стратегию.
Для смягчения этих рисков не берите больше, чем необходимо, и имейте надежный план погашения. Сравните предложения от нескольких кредиторов, чтобы обеспечить наилучшие условия, и не стесняйтесь проконсультироваться с финансовым советником, чтобы понять долгосрочные последствия.
Кэш-аут рефинансирование может быть мощным финансовым инструментом, если использовать его с умом. Однако важно тщательно взвесить все плюсы и минусы и рассмотреть альтернативы, такие как HELOC, прежде чем принимать решение. Обращение за консультацией к финансовому консультанту или ипотечному профессионалу может помочь владельцам домов сделать лучший выбор для своей индивидуальной ситуации.
