Покупка дома — это огромный шаг в жизни обычного человека. Покупка дома обычно является самым большим активом, который мы когда-либо будем владеть, и большинству людей нужен довольно крупный кредит, чтобы осуществить сделку. Цифры в вашем ипотечном документе могут быть глазами, вызывающими слезы, и сердце может биться сильнее, но мы обычно рационализируем это до доступного ежемесячного платежа, который поможет нам выбраться из долгов и стать полными владельцами через несколько десятилетий.
Но что происходит, когда наша жизнь меняется и эти ежемесячные платежи больше не по карману? Недвижимость, которую вы купили с помощью ипотеки, является обеспечением кредита, поэтому как только вы отстаете на несколько месяцев с выплатами по ипотеке, ваш кредитор может начать процесс выселения. Это означает, что они берут владение вашим домом и продают его, чтобы вернуть свои деньги. Когда вы получаете первое уведомление о том, что ваш кредитор начал этот процесс, вы можете искушены сдаться. Не делайте этого — у вас остаются варианты для исследования и много работы, которую вы можете сделать, чтобы улучшить свою ситуацию. Вот шесть вещей, которые нужно сделать немедленно, если вас выселяют.
Исследование
Первое, что вам нужно сделать, это изучить всё, что вы можете о своей ситуации. Вы не бессильны, и, возможно, есть ходы, которые вы можете сделать, но вам нужно знать, какие именно. Начните с:
Документы и переписка по ипотеке. Сначала изучите свои фактические документы по ипотеке, в которых будет указано, как ваш кредитор обрабатывает просрочки и выселение. Одна из ключевых вещей, на которую стоит обратить внимание, это «право на продажу» (power of sale) — это когда кредитор утверждает свое право на продажу имущества в случае невыполнения вами условий кредита. Убедитесь, что вы понимаете все детали, изложенные там. Затем изучите всю переписку, которую кредитор отправил вам относительно просроченных платежей, и сделайте пометку о любых вариантах, указанных там, которые могут быть полезны для вас.
Местные законы. Каждый штат имеет свои собственные законы, регулирующие процесс выселения — познакомьтесь с ними. Таким образом, вы будете знать, действует ли ваш кредитор в рамках закона, и вы будете знать, сколько времени у вас есть на ответ, а также, удовлетворит ли продажа вашего дома долг или вы можете быть привлечены к ответственности за другие расходы. Также обратите внимание на «право выкупа», которое в некоторых случаях дает вам возможность отменить процесс выселения, если вы сможете погасить задолженность по кредиту.
Государственные программы. Федеральное правительство предлагает некоторые программы, которые могут помочь людям избежать выселения, включая программу «Сделаем дом доступным» (MHA) и Фонд помощи наиболее пострадавшим (HHF), которые могут снизить платежи по ипотеке или предоставить финансовую помощь людям, которые борются с выплатой ипотеки. Участие в таких программах может помочь вам убедить вашего кредитора, что выселение необоснованно.
Общайтесь со своим кредитором.
Как только вы будете вооружены некоторой информацией, пришло время открыть линии связи с вашим кредитором. Большинство кредиторов предпочитают не идти на принудительное изъятие имущества — это долгий и дорогостоящий процесс для них. Они предпочитают продолжать получать ежемесячные платежи от вас. Поэтому сделайте следующее:
Определите, на что вы можете позволить себе. Шаг первый — знать, какую ежемесячную плату вы можете себе позволить. Будьте реалистичны — рассчитайте сумму, которая позволит вам следить за своими другими счетами.
Свяжитесь с вашим кредитором. В уведомлениях, отправленных вам, будет указан контактный человек для вашего кредитора — позвоните им. Запросите изменение условий кредита и ясно дайте понять, что вы готовы работать с ними. Скажите им, на что вы можете позволить себе, и посмотрите, что можно сделать. Худший вариант здесь — это когда они откажут и ничего не изменится.
Вести записи. Записывайте каждый звонок, который совершаете, и каждое письмо, которое отправляете. Спрашивайте имя и другую информацию у каждого, с кем разговариваете, и всегда просите, чтобы они записали время и дату каждого звонка в свои записи. Важно иметь возможность продемонстрировать свои усилия по выплате кредита и сотрудничеству с кредитором.
Общайтесь с консультантом.
Во время разговора с вашим кредитором и изучения альтернатив к исполнению ипотеки, обратитесь в Департамент жилищного и городского развития (HUD) и рассмотрите возможность общения с консультантом по жилищным вопросам. Это бесплатная услуга, и консультанты могут предложить вам варианты и дать советы о том, как действовать. На их веб-сайте также можно найти информацию о местных службах консультирования для предотвращения исполнения ипотеки.
Подготовьте основу для продажи.
Несмотря на ваши лучшие усилия и искренние намерения, возможно, не удастся остановить или значительно изменить процесс выселения. Вы должны начать готовиться к этой возможности уже сейчас, даже если надеетесь изменить условия кредита и вернуться на правильный путь. Подготовка к продаже дома в короткую продажу (продажа за сумму меньшую, чем вы должны по ипотеке) до того, как ваша ситуация станет критической, позволит вам получить лучшую сделку с меньшим стрессом.
Сначала получите сравнительный анализ рынка (CMA) на дом. Это дает вам рыночную стоимость вашего дома на основе продаж похожих домов в вашем районе. Найдите местного агента по недвижимости, который имеет опыт в совершении коротких продаж, и вовлеките его в процесс — не все агенты по недвижимости знают, как справляться с этим. Наконец, спросите у своего кредитора о процедуре запроса короткой продажи (они должны согласиться на нее) и вероятности ее одобрения.
Монетизируйте дом.
Ситуация с вынужденной продажей означает, что вы столкнулись с каким-то кризисом в бюджете. Будь то потеря работы, внезапные неожиданные расходы (например, медицинская экстренная помощь) или резкое повышение процентной ставки по кредиту, вы просрочили платежи. В то время как вы делаете все возможное, чтобы понять и избежать процесса вынужденной продажи, вы все еще владеете домом, и это означает, что вы можете потенциально получить прибыль от его продажи, чтобы помочь вашей финансовой ситуации.
Это может включать в себя добавление соседей и сбор арендной платы, или сдачу всего дома или только его частей с помощью чего-то вроде Airbnb. Вы также можете получать деньги за использование удобств, таких как бассейн или задний двор, или продавать все вещи, которые у вас валяются. Конкретные возможности будут зависеть от вас и вашей уникальной ситуации, но даже если потеря дома из-за форклоуза неизбежна, вы можете хотя бы смягчить свое падение после форклоуза.
Рассмотреть банкротство
Наконец, если вы сталкиваетесь с движущимся процессом по ипотеке, проведите некоторое исследование о подаче заявления на банкротство. Существует много недостатков в процедурах банкротства — наиболее заметное влияние на ваш кредит и финансы — но процесс банкротства может заморозить процесс по ипотеке и, возможно, дать вам больше возможностей для урегулирования вашего ипотечного долга. Это крайний вариант, но вы должны начать изучать процесс в вашем конкретном регионе и то, что он может достичь, с момента, когда вы узнаете о предстоящей ипотечной ситуации. Надеюсь, вам не придется идти по этому пути, но, как и во всем остальном в жизни, знание — сила.
